商品房预售合同纠纷案件审理典型案例

文章作者:合肥律师网 | 2019-08-02
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 一、商品房预售合同纠纷案件基本情况及特点

 
  与普通案件相比,此类案件呈现以下特点:
 
  1.群体性诉讼现象较为突出。商品房预售合同纠纷中,因商品房购买主体人数多、交付集中,且购房者在利益上相对一致,单个纠纷极易引发链锁反应,有可能形成涉及面广、影响力大的群体性纠纷。
商品房预售合同纠纷案件审理典型案例
  2.起诉主体以购房者为主。商品房预售合同涉及交易多为期房,购房者无论是采取现金交易还是按揭贷款,都应履行先行付款的义务,卖方的交房期限往往都晚于买方的付款期限,购房者对卖方一般只有履约的期待权。因此,在商品房买卖合同纠纷中,卖方是后履行合同义务的主体,诉讼中起诉主体的以购房者居多。
 
  3.涉解除合同诉求类案件调解撤诉率低。因市场政策与价格变动原因,部分购房者以“3.17新政”信贷与限购政策等造成履约成本增加,或以开发商交付迟延、面积差超出合同约定或装修格局等原因为由,诉至法院要求与开发商解除合同。但因相关业主亦有微信群联系,考虑到潜在群体性诉讼压力,开发商在诉讼中坚持继续履行合同,不同意解除合同,故此类案件的调解、撤诉率较低。
 
二、商品房预售合同纠纷中常见问题分析
 
  梳理业主的诉求及依据的事实理由,分析商品房预售合同纠纷案件中常见问题如下:
 
  1.团购费返还责任及主体不明
 
  团购作为一种新兴的消费方式和促销模式,可以提升客户与商家的谈判议价能力,商家可以给出低于零售价格的团队折扣。当购房者在诉讼中主张解除合同或者双方已经协商一致解除合同后,团购费的返还便成为常见问题之一。
 
  常见争议一是团购费是否应当返还,二是由谁返还。显然,由谁收取应当由谁返还,但是团购费是谁收取的,双方往往存在争议。通常,购房者主张团购费是在售楼大厅与部分购房款一并刷卡缴纳的,不认为是中介机构收取,因此主张开发商承担返还团购费的连带责任;或者主张团购费给了中介机构应当由中介机构返还,与此同时购房者提交了团购费缴纳的收据或者银行交易明细,但是收据上载明的公司、银行转账的收款方既不是开发商,也不是中介机构。
 
  2.装修质量问题多样且装修责任主体不清
 
  实践中,购房者与开发商约定交付精装修房屋的现象越来越普遍,装修存在的问题也接踵而至,总体上包括装修质量问题和装修责任主体问题。
 
  ——装修质量多样
 
  一是实际交付的装修样式及质量是否与开发商宣传的样板房一致。样板房通常是开发商在销售现场设置的模型,虽然为了规范开发商或者销售者的销售行为,《商品房销售管理办法》第31条规定房地产开发企业销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。审判实际中,购房者通常仅是表示交付的房屋与样板房不一致,但实际上合同中并没有约定,因此需要购房者对样板房具体是什么,以及对样板房与开发商应当交付的标准相一致的诉求进行举证。购房者通常在这方面的举证能力较弱。
 
  二是装修质量与合同约定的交付标准的“区别”。首先,大部分合同对于装修质量的约定并不十分明确,通常仅是对采用什么材质进行约定,如“高级乳胶漆”等模糊字眼;其次,个案中出现的装修质量问题各种各样,比如房屋漏水、墙面裂缝、没有安装防护栏、柜子破损、甲醛超标等。而装修公司则称仅是存在瑕疵,不影响入住。所以双方常因此产生矛盾。
 
  ——责任主体不明
 
  实践中,购房者与开发商签订商品房预售合同时,常与开发商指定的装修公司同时签订委托装修协议。从法律关系上看,购房者既与开发商之间建立房屋买卖合同关系,又与装修公司之间建立装饰装修合同关系。从合同履行上看,部分合同约定开发商与装修公司同时交房,但部分装修公司以购房人“授权”的方式或者装修合同“约定”的方式直接从开发商处取得钥匙,架空购房人的直接参与。甚至有购房者误认为开发商与装修公司为同一公司,称两份合同系同时签订,约定交付“精装修”房屋,或者主张开发商与装修公司为关联公司,故将两者共同诉至法院,要求就逾期交房承担连带责任。
 
  3.政策调整导致购房者无法办理贷款,责任划分存有争议
 
  商品房买卖是大额交易,贷款成为购房者最常见的选择。另外,房地产业是我国的支柱性产业,受国家政策调整的影响较大,调整贷款政策成为国家常用的调控方式之一。比如,2017年3月17日至4月19日,北京市政府相关部门先后出台《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》(被称为“3.17新政”)等11项限购、限贷调控政策。“3.17新政”的实施,有效规范了房地产市场秩序,但也引发了一定数量的纠纷案件。
 
  例如,新政出台导致部分购房者购房、贷款资格受限,购房成本明显上升,或者贷款无法发放,导致购房者诉至法院主张合同无法履行,要求解除合同,但是开发商不同意解除合同,且认为可以等待购房者办理其他贷款。另外,开发商指定贷款银行由购房者贷款,但因一方原因无法贷款导致商品房预售合同无法继续履行的,责任如何承担存有争议,也是审判实务中的常见问题。
 
  4.逾期交房的违约责任承担及损失计算的争议
 
  交房是商品房买卖中的重要环节,从程序上看,交房可以划分为开发商通知收房、房屋交付与购房者的质量验收、书面确认四个基本环节。
 
  逾期交房责任分担的前提是逾期交房的责任归属。实践中常见的争议是开发商有无书面通知购房者收房、购房者为什么没有收房,以及购房者拒绝收房是否是归结为开发商的原因等。如果是开发商的责任,开发商则应承担违约责任,承担违约责任的方式一则是按照合同的约定计算违约金,当违约金过高时,开发商可以申请法院适当调整。另外,如果双方没有约定违约金的,购房者可以要求开发商赔偿损失。但调整违约金的数额一般以实际损失的多少作为参考,故主张的当事人都需要就实际损失进行举证。
 
三、举措和建议
 
  针对商品房预售合同纠纷案件特点和存在的问题,我们从以下几方面着手妥善处理纠纷:
 
  1.统一司法裁判标准
 
  一是在认定合同解除问题时遵循维护国家调控政策、保护当事人合法权利的原则。首先,房屋新政在司法实践中不宜认定为《合同法》第117条规定的不可抗力,确保审判思路与国家对房地产市场宏观调控政策的导向相一致。其次,对于受到贷款政策收紧影响的房屋买卖合同,在当事人约定以按揭贷款方式支付部分房款的情况下,房屋新政并不必然导致购房人无履约能力和继续履行对一方当事人显失公平,故不宜简单认定构成情势变更,但对购房人确因房屋新政导致履行不能而请求解除合同的,可予支持。再次,对于受到购买资格限制的房屋买卖合同,合同订立后由于房屋新政的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的,可认定为因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现,而解除合同。
 
  2.以法治宣传引导各方理性维权
 
  一是扩大庭审公开和透明度,邀请人大代表、社区业主等,旁听案件审理,加强裁判文书的释法说理,提醒开发商和购房者加强规范意识;二是充分利用广播、报纸、电视、网络等传统媒体以及微信、微博、公众号等新媒体,采取网络直播、专题报道、案例分析、释法答疑等形式,开展涉房地产类法律法规和新政讲解、典型案例通报等;三是利用普法讲座、宣传橱窗、制作并发放宣传材料等方式,向购房者宣传相关法律知识。
 
  3.加强与住建委等部门的信息联动
 
  住建委是监督管理房地产市场、规范市场秩序的主要部门,其最为了解房产政策,也掌握着区域房地产市场实际发生的变化。法院与住建委等部门加强沟通、交流,一方面可以促进彼此更全面的掌握群众的诉求,维护社会秩序;另一方面通过法律咨询、普法宣传以及加强业务交流的,可以使政策与法律更好的对接,有效规范房地产市场的行为。
 
  与此同时,我们向购房者、开发商等提出以下建议:
 
  1.购房者要增强法律意识,依法维护自己合法权益
 
  商品房买卖合同纠纷案件中,一方面购房者无法按期收房或者房屋质量存在问题,是“受害者”,但有时由于开发商前期的承诺并未载入书面合同,导致购房者没有充分证据,权利维护存在难题。故而,购房者平时要注意加强对法律知识的学习,对相关的规定有所了解,同时要注意收集固定相关证据,有效保护自身的合法权益。另一方面购房者又通常“任性”的忽视自身的义务,成为了矛盾纠纷的“施害者”,拖延交纳房款,进而成为“被告”。所以,购房者也应走出误区,树立正确的法律意识,既能知法、用法,更要守法。
 
  2.开发商要规范合同格式,加强与购房者之间的沟通,妥善处理矛盾纠纷
 
  开发商应当认真分析目前商品房销售合同纠纷中反映出来的合同文本问题,对合同条款进行修改、完善,统一合同格式,一方面避免利用自身优势制定格式条款合同对购房者造成不利,另一方面也防止因合同存在漏洞给开发商造成负担,给房地产市场造成混乱。
 
  另,开发商亦应当规范与组织团购的中介公司之间的合作。对中介机构在售楼大厅工作、设置收费窗口或者刷POS机收费的行为应当挂牌公示,并对中介单位进行备案登记;在与购房者签订合同并要求购房者付款时,应当提醒购房者收款方的主体,以免给自身招惹不必要的麻烦。
 
  3.完善信息公开制度,解决信息不对称问题
 
  行政管理部门应强制房地产开发商就其开发销售房产的真实信息进行备案,并进行完整公开,使购房者全面了解所购房屋的真实信息,并对违反真实披露义务的行为予以行政处罚;及时规制和查出虚假、夸大宣传行为,维持商品房销售市场的良好秩序;因现阶段中介机构参与商品房买卖的现象较为普遍,实务中总是出现与购房者沟通购房事宜的“经纪人”非合同中载明的经纪人,或者经纪人没有及时更新备案信息,导致购房者对经纪人资质产生质疑,阻碍案件的顺利进行,故相关行政部门应当加强房地产经纪行业的管理,加强对经纪人队伍的建设,规范借用、滥用经纪人资质的不当销售行为。
 
  韩晓飞:
 
  典型案例
 
  一、购房者要求返还团购费的,应当举证证明团购费的去向
 
  基本案情
 
  2017年4月,李某与某公司签订商品房认购协议书,单价优惠构成备注8万抵15万。李某持有的推荐单,部分内容:为获取本次活动的购房优惠权,在签署本说明同时,被推荐人需支付信息服务费人民币8万元,减免房款15万元。此服务费由某投资公司收取。如成功购房,信息服务费不予退还,若未成功购房,则该信息服务费30天内可申请退还。
 
  后李某与某公司解除商品房认购协议书,现李某起诉要求退还8万元团购费。某公司称其未收取的8万元故不同意退还,某投资公司称虽然李某已经解除合同,但曾已经签约成功,8万元作为信息服务费不予退还。
 
  裁判结果
 
  判决某投资公司返还8万元的团购费及对应的利息。
 
  法官提示
 
  第一,关于是否返还的问题,某投资公司以信息服务费名义收取李某8万元,双方清楚交纳该款项的目的在于获得商品房价款的优惠,而并非提供团购折扣信息的报酬,某投资公司所负义务不仅是在订立商品房买卖合同时使买受方按照优惠价格购买商品房,还应使买受方能够通过合同的履行实际享受到减免房屋价款的优惠,否则难以实现买受方支付该款项的目的。李某已经解除商品房认购合同,给付8万元的目的已经无法实现,故应当返还。
 
  第二,应当由谁返还的问题,首先,商品房买卖合同虽然与组织参与团购而形成的合同存在事实上的关联,但二者并非同一法律关系,推荐单上载明了该8万元不是房款,故李某无权要求某公司返还,仅能向某投资公司主张。
 
  最后,法官提醒购房者,根据“谁主张谁举证”的原则,购房者要求返还团购费的还应当举证证明团购费的缴纳情况,包括数额和收取方。通常情况可提交的证据包括但不限于转账记录、收据、发票等,如果证据显示收款方是A,而购房者要求B返还,显然不符合法律规定。因此提醒购房者无论缴纳的何种费用都应当注意收款方的名称,要求开具发票,如果收款方与开发商等名称不一致,需核实原因并留存证据。
 
  二、因装修造成的违约,仅由装修公司承担责任
 
  基本案情
 
  原告田某以被告北京某置业公司、某建设公司的房屋装修质量存在问题无法达到交付标准、迟延交付房屋以及房屋门牌号与当初合同约定不符等为由,将其诉至法院要求退还多收的装修价款、支付延期交房违约金、变更所购房屋房号。
 
  被告某置业公司辩称,双方签订的《商品房预售合同》约定的交付标准为毛坯交付,其公司合同约定的时间、交付标准向田某交付了房屋;《装修工程合同》系田某与某建设公司签订,其公司不承担相应责任。
 
  某建设公司辩称,其公司已依约如期完成了装修工程,并如期通知田某,田某所提出的房屋存在的问题不属于工程质量问题,田某要求退还装修款没有法律依据,即便法院认为其公司存在违约行为,合同约定的违约金也过高,申请法院酌减。
 
  裁判结果
 
  首先,根据合同相对性,因装修导致的违约,仅应由某建设公司承担责任,某置业公司不承担责任;其次,某建设公司未经业主同意改变了房屋原有状态,导致房屋存在安全隐患,且存在延期交房,应当承担相应的违约责任;对于违约金的数额,法院将根据田某的损失情况,兼顾合同履行情况及当事人的过错程度酌情予以确定。
 
  法官提示
 
  实务中,有购房者称与开发商签订的商品房预售合同和与装修公司签订的委托装修协议是同时签订的,且并未看清是两家公司签订的合同,理所当然的认为一家公司,应当承担连带责任。但是法律上,两家公司是两个独立的民事法律行为主体,具有独立的财产且独立承担责任。所以提醒购房者在签订合同时仔细查看合同的相对方,另提示开发商和装修公司,在签订合同时应当提示购房者合同的相对方名称以及合同的重要条款。
 
  三、无法办理贷款的,视其原因承担责任
 
  基本案情
 
  2017年5月,刘某与某开发商签订《商品房预售合同》,约定房屋总价款174万,其中87万选择某开发商指定的银行贷款方式予以支付。刘某主张其付首付款后,因某开发商未按时出具发票,延迟办理贷款,期间其丈夫失业,最终导致贷款无法办理,故要求解除合同并追究某开发商的违约责任。某开发公司称不同意解除合同,可以给予刘某一定的时间,使其顺利办理贷款。
 
  裁判结果
 
  依法成立并生效的合同对当事人具有法律约束力,刘某丈夫失业并不必然导致贷款无法办理,也不必然导致合同无法继续履行,刘某无权解除合同,故驳回刘某的诉讼请求。
 
  法官提示
 
  商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款的,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当就收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。因此,需要强调,并不是无法办理贷款就当然的解除合同,应当满足无法办理贷款确实导致合同无法继续履行的条件,且仅有无过错方才有权提出解除合同。
 
四、开发商逾期交房的,应明确违约责任并合理计算损失
 
  基本案情
 
  2016年5月,刘某与某开发商签订《商品房预售合同》,双方约定某开发商于2017年12月31日之前交付房屋。2018年6月,刘某诉至法院称某开发商仍未交付房屋,故要求某开发商按照合同约定支付违约金,并按照每月9000元的标准支付租房损失。某开发商向法院提交邮单底联原件一份,称2018年3月曾按照合同上刘某留存的地址向刘某邮寄收房通知书,快递显示刘某已经签收,但刘某一直拒绝收房,另合同约定违约金过高要求法院调整。
 
  裁判结果
 
  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担违约责任。如果当事人约定了违约金,应当优先适用违约金条款。2018年3月之前,某开发商逾期交付房屋应当按照合同约定支付违约金,且该违约金并非过高,不予调整。3月之后系因当事人自己的原因导致逾期收房,某开发商不承担违约责任。
 
  法官提示
 
  首先,在判定是否承担违约责任之前需要确认是否存在违约行为。其次,在违约责任的承担上,当事人约定了违约金的应当适用违约金条款,在没有约定的违约金的情况下,守约方可以主张支付损失赔偿额。
 
  关于违约金是否过高的问题,根据《商品房买卖合同解释》第16条的规定,当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约遭受的损失确定违约金数额。违约金数额或者损失赔偿额可以按照预期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
 
五、交付质量除合同约定外,还应符合行业标准
 
  基本案情
 
  2016年杨某与某置业公司签订车位认购书,约定购买的车位号及建筑面积。双方合同约定车位按套计价与销售,车位款28万元,买售人不得因面积差异而向出卖人要求解除合同或要求退还车位款。出卖人还承诺交付车位质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。
 
  后,杨某因某置业公司交付的车位面积小于合同约定的面积,亦小于国家行业标准确定的小型车车位最小面积要求,与某置业公司协商调换车位未果诉至法院。
 
  裁判结果
 
  经法院释明双方相关法律规定后,双方协商达成调解意见,某置业公司退还杨某一定的车位款。
 
  法官提示
 
  商品房(车位)销售合同的出卖方对于出卖标的物的质量负有法定和合同约定的质量担保义务,法定质量担保义务通常以国家或行业强制性标准为依据确定。本案中,某置业公司在合同中约定了交付的车位应当符合国家发布的质量规范、标准和设计文件要求,因此虽然双方合同约定了车位以套计价,但其实际交付车位不符合《车库建设设计规范》约定的小型车位最小尺寸标准,属于质量瑕疵,应当按照合同法的约定承担更换、退货或减少价款等违约责任。
 
  本文摘自3月6日10时,门头沟法院召开关于商品房预售合同纠纷典型案例通报会文字版。
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