从三例房屋买卖合同纠纷案看法院对“损益相抵原则”的适用

文章作者:合肥律师网 | 2019-08-02
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   《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条规定:“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益,违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的,人民法院应予支持。”本条即为关于“损益相抵原则”规定。在买卖合同中,如果合同一方当事人因对方违约而造成违约损害的同时,也因此受有利益的,在损失计算时,违约方可主张从违约损失赔偿数额中扣除受害方因违约方违约而获得的利益,也就是说,违约方仅就二者之间的差额(即损失数额-受有利益)进行赔偿,但一些违约方企图将“损益相抵原则”当做减轻自身责任的挡箭牌,严重侵害守约方的合法权益,这是法律所不容许的。

从三例房屋买卖合同纠纷案看法院对“损益相抵原则”的适用
  本文选取3个典型的房屋买卖合同纠纷案例,以期读者对“损益相抵原则”更为熟悉和把握。案例选自“中国裁判文书网”、“把手案例网”以及“无讼案例网”,规则要旨系编者根据裁判理由总结,可能存在误解原判例意旨的情况,读者可根据案例索引查找原文予以参考。
 
裁判规则01
  房屋买卖合同中,买方经卖方同意在房屋登记过户前占有并使用该房屋,后因卖方违约导致房屋买卖合同解除的,卖方的可得利益损失与买方的不当得利可互相抵销。
 
案例索引:
  黄臻道诉陆斌房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
 
  (2016)沪01民终3250号
 
法院认为:
  《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条规定:“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益,违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的,人民法院应予支持。”根据该项规定,一方违约造成相对人损失并同时产生相应利益的,应当采取“损益相抵”的处理方式。本案中,系争房屋买卖合同因上诉人违约而解除,被上诉人的房屋占有构成不当得利,并同时产生了可得利益损失,两项债务的给付内容均体现为支付房屋占有期间的市场使用费,且金额相等。因此,本院认定,基于上述“损益相抵”的买卖合同司法解释规定,至本判决生效之日止,被上诉人占有房屋期间所产生的不当得利与可得利益损失互相抵销,双方均不再对此承担给付义务。
从三例房屋买卖合同纠纷案看法院对“损益相抵原则”的适用
裁判规则02
  房屋买卖合同中,由于卖方违约导致房屋交易不能、买卖合同解除,卖方主张从违约金中扣除买方已对该房屋收取的租金收益的,人民法院不予支持。
 
案例索引:
  陈清河与沈红卫等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书(2014)济民一终字第274号
 
法院认为:
  根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条规定,买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益,违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的,人民法院应予支持。本案中沈红卫收取的租金收益并非因对方违约而获得,不符合上述应予的扣除的法定情形,故陈清河、罗朝玉主张将租金收益从损失赔偿总额中扣除的上诉理由不能成立。
 
裁判规则03
  房屋买卖合同中,由于卖方违约逾期为买方办理登记过户,卖方主张从违约金中扣除房屋在逾期期间的增值利益的,人民法院不予支持。
 
案例索引:
  王杰、刘轶晗、中国农业银行股份有限公司淮南分行与安徽佳德拍卖有限公司拍卖合同纠纷一案(2013)皖民二终字第00112号
 
法院认为:
  虽然根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条的规定,“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益,违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的,人民法院应予支持”,但本案中王杰、刘轶晗获得的房屋升值及租金收益是其购房后自然发生,与农行淮南分行是否违约无关,故农行淮南分行的该辩解理由不能成立。
 
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